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剛需沸騰!毛坯卷土重來!1.79萬能買萬達對面!

2021-05-06 來源:莆房網 用手機看

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  2020年,溝頭地塊一(中南瓏禧臺)拍賣遭遇瘋搶,樓面價達13411.81元/㎡創下莆田樓市地皮之最,但即使面粉昂貴售價破2萬,也沒有抵擋住市場改善群體的購買欲,溝頭之熱可見一斑。

  可以預見的是,2021年5月20日溝頭地塊二又即將卷起一場土拍大戰。

  地塊關鍵詞:萬達正對面、限精裝50%、黃金交叉口、規劃輕軌站、毛坯限價1.79萬/㎡。

▲地塊航拍圖

  地段點評:

  位于荔城大道與莆陽路黃金交叉口的溝頭地塊二,被城廂區政府、莆田一中、城廂區第四實驗小學、萬達廣場、南湖公園、未來輕軌站所環繞,資源富態,地段優質。所處區域是一個成熟化的政治、經濟、商業、教育、交通、休閑中心多元化城熟片區。區域認可度高需求大,新房二手房價位堅挺,1.7-2.3萬/㎡售價已經常態化。

  市區首幅限精裝地塊

  精裝怎么做?你應該了解!

  該地塊限制精裝50%,最少一半的毛坯房源,即毛坯限制均價1.79萬/㎡可供選擇,必然受到廣大購房者追捧。

  關于精裝政策:按照莆田首發限精裝令,地塊50%的精裝部分,需要按照《莆田市新建商品住宅裝修銷售管理暫行辦法》,其中裝修單價2000元/平方米以下(中心城區土地級別五級以內2500元/平方米以下)中等檔次裝修所占的建筑面積不少于該項目銷售(預售)方案報備裝修住宅總建筑面積的50%,即最高50%為毛坯,50%為精裝(其中50%裝修標準≤2500/㎡,以毛坯限價基礎1.79萬/㎡計算,綜合售價會在2.05萬/㎡左右,另50%裝修標準暫無規定)。

  簡單的說,溝頭地塊二精裝部分僅有50%,而這個“50%”里又必須有一半的房源精裝價要低于等于2500元/㎡,政策性的“保剛需”正在樓市上演,隨之而來的是開發商利潤被壓縮。

▲地塊航拍圖

  1. 地塊格局

  該地塊已經拆遷完畢,凈地空地,無需平整??傮w量為31.44畝的溝頭地塊二是商業、住宅、辦公樓為一體的商住用地,限高130米,高層住宅最高約43層。

▲地塊控規圖

  2. 規劃評估

  溝頭地塊二占地20962.23㎡(約31.44畝),規劃容積率>3.0且≤4.3,建筑密度≤30%,綠地率>30%,其中零售商業計容建筑面積>5000㎡,且≤9000㎡,商務辦公計容建筑面積>25000㎡,且≤30000㎡,根據限價條件,拍賣起始價不低于77600萬元,地塊可拍出最高107300萬元,即8605元/㎡的起拍樓面價,最高11904.02元/㎡的樓面價。

▲地塊航拍圖

  3. 交通評估

  該地塊位于荔城大道與莆陽路黃金交叉口,同時匯聚50米路、荔華東大道、學園路、區府路、文獻路、勝利路、城港大道等交通主干道,路網密度較高,家門口規劃輕軌站,F2線一期貫穿市區,南北直抵大學城、動車站,未來還將通往福州,更有等多線公交車直達,出行方便。

▲地塊航拍圖

PS拍-2021-10號地塊

SWOT評估

  優勢分析:

  1、隨著城市多中心的確立,市中心流量被逐步分化,而萬達廣場成為2012年后,莆田人更加向往的生活焦點。止步萬達,溝頭地塊二自然承接了他們對城市繁華的期待和奢想。中南瓏禧臺超2萬房價熱銷超10億,就是對該片區價值的最好證明。

  2、周邊教育資源豐富,有溝頭小學、規劃城廂區第四實驗小學、霞林學校、頂墩學校、莆田一中、莆田五中等,能夠滿足教育需求。

  3、交通上,該地塊規劃家門口溝頭輕軌站,升值潛力巨大。莆田西高速出入口,多條直達公交站,以及擁有荔園路立交橋、并可快速串聯荔城大道、莆陽路、荔華東大道、荔園路、城港大道、學園路、文獻路、區府路等多條市中心主動脈,高效便捷。

  4、百米距離的南湖公園、九華山公園、北洋干渠公園,以及周邊的鳳凰山公園、木蘭溪公園等,散步休閑一步到位,生活足夠輕松。

  5、萬達商圈,日均10萬+人流量,市場超熱認可度,部分二手房售價已達2.4萬/平米以上,整體保值增值性強,同時地塊規劃商業≤9000㎡,又是一大加持。

▲地塊航拍圖

▲地塊航拍圖

  劣勢分析:

  1、商務辦公銷量一直是莆田樓市的短板,≤30000㎡商務辦公,存在一些后期開發商利潤不可確定性。

  2、地塊31畝,最高限價10.73億,多家房企勢在必得,樓面價預計走高,開發成本加大,需要開發商有一定的操盤實力。

  3、50%毛坯,25%精裝標準≤2500,開發商收錢腰包將縮水。精裝隱蔽工程的最低保修期限為5年,有防水要求最低保修期限為5年,其他裝修部位的最低保修期限為2年,影響開發商后期利潤。

  4、棚改大棒下,萬達片區以及市區有多家樓盤在售,競爭壓力可能較大,或對開發商后期銷售產生沖擊。

  5、該地塊4.3的容積率,相對普遍住宅2.6偏高,加上底商、辦公樓,荔城大道、莆陽路、主干道,噪音、舒適度等居住環境略有影響,對客戶的購買心理有所影響。

▲地塊航拍圖

  機會評判:

  該地塊所處地段堪稱黃金寶地,此后萬達周邊200米內基本沒有新商品房項目,夠稀缺夠焦點。涵蓋生活的基礎配套齊全,業態繁多,非常便利。且該地塊限精裝,限精裝標準,價格上將有所被壓低,極易成為一個階段內的市場需求傾斜點,大概率熱盤!

▲地塊紅線圖

  威脅評判:

  中南瓏禧臺、鳳達南湖佳園、建發融創和鳴蘭溪、鳳達鳳翔城、玖璽正榮府3期、三盛中梁璞悅風華等多個商品房在售,定位改善樓盤居多,銷售環境并不輕松。高容積率及附帶商業部分,也會不同程度影響后期的銷售。

▲地塊區位圖

  PS拍-2021-10號溝頭地塊二周邊配套:

  教育配套:溝頭小學、霞林學校、城廂區第四實驗小學、莆田一中,莆田五中等。

  醫院配套:莆田市一醫院等。

  生活配套:萬達商圈、城廂區政府周邊商圈、溝頭商圈、50米路商圈、學園路商圈等。

配套:溝頭小學

配套:萬達廣場


配套:南湖公園、莆田五中

配套:莆田一中

配套:公交站

配套:公交站


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